コンサルティング事例紹介

三好不動産のコンサル事例をご紹介します

ご相談内容

case01

相続発生後、借地権付ビルの資産活用、

資産の組み換えをどうしたら良いか？

税理士からの相談。相続が発生し、自用で使用、居住兼所有している渋谷区一等地の借地権ビル。
ほぼ自用で使用していたため、収益は生んでおらずメンテナンス等を行いリフォームして貸すのが良いのか、売却して資産の組み換えをした方が良いのか悩んでいます。

提案・解決策

３つの方法を提案し、最良策の提案を行いました。

A様が所有されていない底地を取得し、土地・建物を所有権とした上で現況のまま売却し、　　資産の組み換えをご提案
自宅以外の部分をリフォーム、バリューアップし第三者へ貸し出しを行い、収益不動産と　　して運用する
各階を区分所有権に権利変換し、区分所有で売買を行い、将来の資金を確保しつつ住み慣れた現住居で住み続ける

＜検討ポイント＞

対策後の

効果・結果

1は、借地権のまま売却するより所有権として売却した方が高額での売却が可能且つ相続税評価額の圧縮を図ることが可能ですが、底地人の承諾を得る必要がある且つ資産の組み換えのタイミング等を合わせる必要がある。
2は、バリューアップ等に伴う多額な資金が必要になります。また、回収にかかる年数および空室リスクが発生するとともに築年数が経過していることもあり、建物維持管理にコストがかかる。
3は、区分で売買を行うことも可能ですが、区分にすることによりバリューアップコストおよびオートロック設備等の設置や管理面の煩わしさが発生する。また、買主様が限られてしまう。

借地権から所有権とした上で、現況のまま高値で売却を実現し、セキュリティ面に優れたマンションへお住み替えをしました

バリューアップコストおよびインカム等も考慮した結果、建物維持管理のコストや煩わしさが伴う現所有のビルより、セキュリティ面が良く且つ管理の煩わしさがかからないマンションをご紹介し、現住居とほぼ変わらない環境のマンションへお住み替えを行いました。現所有不動産はディベロッパーへ高値で売却することができ、今後の資金を確保することができました。